Urbanisme

Les réformes de l’urbanisme (lois Grenelle, Alur…) vont dans le sens de la densification urbaine, de la limitation de la consommation d’espaces agricoles et en conséquence de la limitation des droits à construire.

Les acteurs locaux compétents en manière d’urbanisme doivent intégrer ces orientations générales dans leurs documents de planifications (Schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme, plan local de l’habitat).

Chaque révision de PLU entraine la suppression de surfaces constructibles.

Pour optimiser leurs droits à construire, il appartient donc aux propriétaires fonciers et aux acteurs de la construction de rester vigilants et défendre leurs intérêts, RETEX AVOCATS vous accompagne dans ces démarches.

Le Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration/révision

  • Est-il possible que les terrains dont je suis propriétaire soient « déclassés » ?

Il est tout à fait possible, dans le contexte actuel de restriction des droits à construire que la Commune rende inconstructible des terrains qui l’étaient jusqu’alors.

Il convient de faire valoir sa position auprès de l’autorité en charge de l’élaboration et/ou de la révision du PLU, et ce dès que l’information est disponible.

  • Les terrains dont je suis propriétaire peuvent-ils se voir imposer des contraintes renforcées lors de l’élaboration/révision d’un PLU ?

En fonction de la localisation des parcelles concernées, il est possible que la Commune souhaite imposer des contraintes particulières en terme de logements sociaux et/ou collectifs ou encore en terme de densité.

Ces contraintes ont tendance à faire baisser le prix du foncier.

Il convient donc d’être vigilant lors de chaque évolution du Plan Local d’Urbanisme et de défendre ses intérêts tout au long de la procédure.

  • Le Plan Local d’Urbanisme est déjà approuvé

  • Les contraintes qu’il fixe en matière de constructibilité des terrains sont-elles définitivement figées ?

Non, une analyse particulière des différents documents du PLU peut permettre d’entamer des discussions avec la Commune quant au bien-fondé de telles contraintes et de les faire évoluer.

  • Les règles fixées par le règlement applicable à ma parcelle peuvent-elles être interprétées en ma faveur ?

Oui, face à la formulation parfois ambigüe de certaines dispositions du règlement du PLU, il est possible de s’insérer dans des failles juridiques pour réaliser une construction en toute légalité. De plus en plus d’architectes et bureaux d’études consultent RETEX AVOCATS sur l’interprétation que peuvent revêtir certaines dispositions.

RETEX AVOCATS met son solide savoir-faire à votre disposition pour optimiser vos droits à construire.

Les contraintes juridiques et contentieuses sont de plus en plus fortes en matière de construction et d’aménagement urbain. Les réformes s’enchainent, les exigences environnementales sont grandissantes et les règlements se complexifient.

Face à ce contexte juridique contraignant, le contentieux de l’urbanisme ne cesse de s’amplifier.

Chaque projet peut faire l’objet d’un recours gracieux et/ou contentieux de la part d’un tiers voisin de l’opération ou encore du Préfet, représentant de l’Etat dans le Département.

Pour faire face à ce risque devenu inhérent à chaque projet, il appartient à chaque acteur (promoteurs, aménageurs, communes, constructeurs, particuliers…) de sécuriser son montage opérationnel, RETEX AVOCATS vous accompagne dans vos projets.

  • Les outils juridiques de l’aménagement : faire le bon choix

  • Le principe d’un Projet Urbain Partenarial (PUP) a été acté, des négociations sont-elles possibles ?

Oui, le PUP est un mécanisme contractuel qui permet à chaque partie à l’opération d’aménagement de faire valoir sa position quant à la répartition des charges inhérentes à une telle opération.

De la précision de la convention dépend la réussite sur le long terme de l’opération d’aménagement. Il convient donc, dès l’origine, d’exprimer très clairement les répartitions financières dans la convention de PUP.

  • Le permis d’aménager est-il toujours indispensable ?

Non, selon l’importance de l’opération, une déclaration préalable pourra s’avérer suffisante et/ou opportune, tout comme un éventuel permis de construire valant division.

Chaque opération doit faire l’objet d’une analyse particulière en fonction du contexte juridique, économique et politique.

  • Une zone d’aménagement concerté (ZAC) peut-elle être mise en œuvre ?

Une ZAC est toujours d’initiative publique (Etat, collectivités territoriales, établissements publics), même si sa réalisation peut être confiée à un aménageur privé par une concession d’aménagement. La ZAC a pour objet l’aménagement ou l’équipement de terrains bâtis ou non bâtis.

Elle constitue un outil juridique sécurisé d’aménagement.

Sa procédure de création et de réalisation étant contraignante, le choix d’y recourir ainsi que sa procédure de mise en œuvre doivent être parfaitement sécurisés.

  • Les outils juridiques de la construction : faire le bon choix

  • Le permis de construire est-il toujours indispensable ?

Non, selon l’importance de l’opération, une déclaration préalable pourra s’avérer suffisante et/ou opportune.

Chaque opération doit faire l’objet d’une analyse particulière en fonction du contexte juridique, économique et politique, notamment en présence de contraintes fortes fixées par le PLU.

  • La Commune m’a indiqué qu’elle s’opposerait à mon projet, que puis-je faire ?

Les élus et/ou les services ont parfois des lectures discutables des documents d’urbanisme et plus particulièrement du PLU.

Dans ces conditions, une analyse juridique fine de la situation peut permettre de faire évoluer cette position.

  • Quelle position adoptée en cas de risque de recours contre mon projet immobilier?

  • Des riverains ont fait savoir qu’ils s’opposeraient au projet, que puis-je faire ?

Ce cas de figure se rencontre de plus en fréquemment. Dans ces conditions, le projet doit être pleinement validé d’un point de vue juridique pour éviter tout risque d’annulation par le Juge Administratif par la suite ou tout risque de contentieux futur devant le Juge Civil.

Néanmoins, au-delà du pur aspect juridique, il est toujours conseillé de se rapprocher des riverains pour exposer le projet et tenter de comprendre les points bloquants (qui sont très régulièrement non juridiques). Une évolution du projet peut permettre de transiger et d’éviter ainsi de longues procédures et l’altération des relations de voisinage.

  • Un recours gracieux m’est parvenu, que dois-je faire ?

Que l’on soit porteur de projet ou autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme, la réception d’un recours gracieux n’a pour seul et unique effet que la prorogation des délais contentieux.

En présence d’un tel recours, il convient de procéder à une analyse juridique exhaustive des moyens d’illégalité soulevés ainsi que d’auditer l’ensemble du dossier d’autorisation pour déterminer d’éventuelles faiblesses.

Une fois réalisé, un contact amiable avec le ou les porteurs du recours est toujours opportun pour déterminer les motivations et envisager une éventuelle transaction.

En tout état de cause, il est toujours conseillé d’apporter une réponse juridique au contestataire.

RETEX AVOCATS met son solide savoir-faire à votre disposition pour sécuriser juridiquement vos montages opérationnels.

Destinée à protéger le commerce de proximité, la loi Royer du 27 décembre 1973 a imposé certaines procédures d’autorisation pour l’ouverture de grandes surfaces.

Ces dispositions sont aujourd’hui codifiées aux articles L. 751-1 et suivants et R.751-1 et suivants du Code de commerce et imposent une décision de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) dans certains cas.

Le Code de l’urbanisme organise désormais le lien juridique à opérer entre autorisation d’urbanisme et autorisation d’exploitation commerciale qui relèvent de deux législations indépendantes.

Au vu des enjeux, la vigilance est appelée lorsque de tels projets sont en cours d’instruction et que vous en avez connaissance. RETEX AVOCATS vous accompagne dans vos démarches et met en place la stratégie de défense qui peut s’imposer.

  • Un avis de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial – CDAC – autorise l’implantation d’une enseigne concurrente

  • Qui peut agir contre  l’implantation d’une enseigne concurrente?

Le représentant de l’Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d’aménagement commercial, tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, et susceptible d’être affectée par le projet ou toute association les représentants peut agir contre cet avis.

  • Dans quels délais recourir contre  l’implantation d’une enseigne concurrente?

Le délai est d’un mois pour saisir la Commission nationale d’exploitation commerciale. A peine d’irrecevabilité, la saisine de la commission nationale est un préalable obligatoire au recours contentieux dirigé contre la décision de l’autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire.

  • Un permis de construire un local commercial est affiché à proximité immédiate de mon implantation commerciale actuelle

  • Que puis-je faire pour en savoir plus lorsque le  permis de construire d’un local commercial est affiché ?

Dans ce cas de figure, il est fortement conseillé de se rendre en Mairie pour consulter et demander copie de l’entier dossier de permis de construire.

  • Le permis de construire peut-il valoir autorisation d’exploitation commerciale?

Oui, Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d’aménagement commercial

  • Puis-je contester le permis de construire un local commercial ?

Lorsque le Tribunal est saisi par une personne mentionnée à l’article L. 752-17 du code de commerce(c’est-à-dire par un concurrent) d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire mentionné à l’article L. 425-4 du présent code, le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l’annulation de ce permis de construire un local commercial  qu’en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il vaut autorisation de construire sont irrecevables à l’appui de telles conclusions.

  • Un concurrent vient s’installer à proximité de mon siège d’exploitation sans autorisation d’exploitation commerciale

  • Que risque le concurrent qui vient s’installer à proximité de mon siège d’exploitation sans autorisation d’exploitation commerciale ??

Si le projet d’implantation d’un local commercial  entre dans les cadres des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale tels qu’ils sont définis par le Code de commerce, le Préfet peut mettre en demeure l’exploitant concerné soit de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création, soit de ramener sa surface commerciale à l’autorisation d’exploitation commerciale accordée par la commission d’aménagement commercial compétente, dans un délai d’un mois. Sans préjudice de l’application de sanctions pénales. Il peut, à défaut, prendre un arrêté ordonnant, dans le délai de quinze jours, la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Ces mesures sont assorties d’une astreinte journalière de 150 euros par mètre carré exploité illicitement.

  • Que puis-je faire contre l’implantation d’un local commercial  par un concurrent ?

En tant que concurrent lésé, je peux informer les services de l’Etat en charge du contrôle et du respect des dispositions du Code de commerce en la matière. Je peux également demander au Tribunal de commerce de faire cesser ces troubles ou de m’indemniser du préjudice subi du fait de cette concurrence déloyale.

Fort d’une forte expérience et d’une équipe pluridisciplinaire, RETEX AVOCATS défend vos intérêts et vous conseille sur la stratégie d’action en matière d’urbanisme commercial.

Le contentieux de l’urbanisme représente l’un des plus importants contentieux devant les juridictions administratives.

De nombreux projets qu’ils soient de grande ampleur ou portés par des particuliers font l’objet de contestations devant le Juge administratif que ce soit un voisin mécontent, un collectif de riverains ou par le Préfet.

RETEX AVOCATS défend fermement vos intérêts devant les Juridictions Administratives et Judiciaires.

  • J’ai reçu notification d’un recours enregistré devant le Tribunal administratif

  • En quoi consiste un  recours enregistré devant le Tribunal administratif ?

En matière de contestation de la légalité d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable), le Tribunal administratif en informe le pétitionnaire et l’autorité délivrante par l’envoi de la copie de la requête ainsi que des pièces jointes.

Ce courrier indique un délai dans lequel la défense doit être produite.

En matière d’autorisation d’urbanisme, le requérant est également tenu de notifier sa requête à l’autorité délivrante ainsi qu’au pétitionnaire. Vous recevez donc cette requête en provenance du Tribunal et du requérant.

  • Un recours a été enregistré devant le Tribunal administratif mais les travaux ont débuté, dois-je les stopper ?

Si le courrier de notification du Tribunal n’indique pas de date d’audience, vous êtes simplement informé qu’une procédure dite « au fond » est engagée à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme.

S’agissant d’une procédure écrite, elle donnera lieu à une audience quelques mois voire quelques années plus tard.

Pendant ce temps, l’autorisation d’urbanisme demeure en vigueur et n’est pas suspendue dans ses effets, vous pouvez donc poursuivre la construction.

Il est toutefois conseillé de faire auditer cette requête pour en vérifier les chances de succès. En effet, en cas d’annulation de l’autorisation une fois la construction terminée, le juge civil peut être saisi d’une demande de remise en état.

  • Le Préfet m’informe qu’il a saisi le Tribunal administratif ?

  • De quelle procédure s’agit-il ?

Le Préfet en tant que représentant de l’Etat a toujours compétence et qualité pour contester une autorisation d’urbanisme délivrée. Habituellement, le Préfet saisit le Tribunal administratif de deux requêtes : l’une pour demander la suspension de l’autorisation et l’autre pour en demander l’annulation.

  • Quels sont les pouvoirs du Préfet sur les autorisations d’urbanisme ?

Le Préfet n’a pas la possibilité de suspendre ou d’annuler une autorisation d’urbanisme, il peut seulement demander à la Commune de retirer une autorisation ou au Tribunal administratif de suspendre et/ou annuler ladite autorisation.

  • Pourquoi le Préfet agit-il contre mon permis de construire ?

Si le Préfet agit à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme qui vous a été délivrée c’est que ses services ont cru détecter une illégalité (contrariété avec le plan local d’urbanisme ou avec le plan de prévention des risques…).

Néanmoins, les Préfets n’ont pas automatiquement gain de cause devant le Juge administratif qui sait faire preuve de suffisamment d’indépendance. Il est donc toujours conseillé de défendre ses intérêts devant le Tribunal administratif.

  • Je suis convoqué d’ici trois semaines devant le Tribunal administratif

  • De quelle procédure s’agit-il ?

Dans ce cas de figure, il s’agit nécessairement d’une procédure de référé suspension. C’est une procédure d’urgence qui donne lieu à une décision du tribunal administratif sous un mois.

Elle est régulièrement mise en œuvre lorsque les travaux ont débuté ou viennent de débuter.

  • Quels sont les risques d’une  procédure de  référé suspension ?

Le Juge des référés du Tribunal administratif peut ordonner la suspension de l’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable).

  • Dois-je  me défendre dans une  procédure de  référé suspension ?

Le référé suspension est une procédure orale qui nécessite toutefois la production d’éléments justificatifs probants. Il est ainsi conseillé de soutenir sa défense par des mémoires écrits.

En l’absence de défense que ce soit de la Commune ou du pétitionnaire, le Juge des référés du Tribunal administratif en tirera les conséquences qui s’imposent.

  • Le Tribunal administratif a rendu sa décision

  • Le Juge des référés a suspendu l’autorisation : que dois-je faire ?

Dans ce cas, le pétitionnaire doit immédiatement cesser les travaux quel qu’en soit leur niveau d’avancement. S’il ne le fait pas, la situation caractérise un délit pénal et peut donner lieu à poursuites devant le Tribunal correctionnel.

Une régularisation par un permis de construire modificatif peut alors être envisagée selon les motifs de la suspension. Il conviendra alors de saisir le Tribunal administratif pour lui demander de lever la suspension.

  • Le Juge des référés n’a pas suspendu l’autorisation : que se passe-t-il ?

Cela signifie que l’autorisation initiale est toujours en vigueur et non suspendue, les travaux peuvent donc se poursuivre légalement et le Tribunal administratif statuera dans quelques mois sur la demande d’annulation dont il est saisi.

  • Le Tribunal a annulé le permis de construire : que faire ?

L’annulation équivaut à une disparition rétroactive de l’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable…). Elle est censée n’avoir jamais existé. Le Juge Civil peut donc être saisi pour en tirer les conséquences en matière de remise en état.

Toutefois, la Cour administrative d’appel peut être saisie dans les deux mois dans certains cas et une régularisation peut être envisagée par le dépôt d’un nouveau permis de construire.

  • Mon voisin me menace de m’assigner devant le Tribunal de Grande Instance alors que je dispose d’un permis de construire purgé de tous recours

  • Un voisin peut-il m’assigner devant le Tribunal de Grande Instance ?

Un voisin peut assigner devant le Tribunal de Grande Instance. En effet, une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager…) est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Ce qui signifie que l’autorité qui la délivre se contente de vérifier que le projet est conforme aux documents d’urbanisme (PLU, Plan de prévention des risques…).

Dans ces conditions et même en présence d’une autorisation valable purgée de tous recours, un voisin s’estimant lésé par le projet (modification d’une servitude en sa défaveur, création de vues sur son fonds…) pourra faire valoir ses droits devant le Juge Civil.

  • Quels sont les risques en cas d’assignation

Les risques sont importants dans la mesure où le Juge Civil dispose des pouvoirs d’ordonner la cessation de ces troubles ou encore l’indemnisation des préjudices subis.

  • Comment agir en cas d’assignation ?

Afin d’entretenir de bonnes relations de voisinage et d’éviter d’en arriver à de telles situations contentieuses, il est conseillé de présenter le projet au voisinage et de s’assurer de son adhésion.

Si la situation est particulièrement sensible, une transaction est parfaitement envisageable, contractualisant ainsi les engagements de chacun des propriétaires.

Fort d’une équipe pluridisciplinaire qui maitrise les différentes procédures, RETEX AVOCATS défend vos intérêts dans les différents litiges du droit de l’urbanisme et de la construction.

Les réformes de l’urbanisme (lois Grenelle, Alur…) vont dans le sens de la densification urbaine, de la limitation de la consommation d’espaces agricoles et en conséquence de la limitation des droits à construire.

Les acteurs locaux compétents en manière d’urbanisme doivent intégrer ces orientations générales dans leurs documents de planifications (Schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme).

Chaque révision de PLU entraine la suppression de surface constructible.

Les impacts financiers sont donc conséquents et les PLU de plus en plus contestés devant le Juge administratif.

RETEX AVOCATS met son expérience au service de la sécurisation et de la défense du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

  • Le Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration/révision

  • Puis-je m’exonérer de certaines étapes de la procédure  d’élaboration/révision du Plan Local d’Urbanisme?

Non, chaque étape est déterminante dans le processus décisionnel lié à un tel document de planification.

Un seul manquement ou un seul vice peut entrainer l’annulation du Plan local d’Urbanisme par le Tribunal Administratif et ainsi rendre caduques plusieurs années de travail.

  • Une vigilance particulière doit-elle être mise en place concernant le processus décisionnel d’élaboration/révision du Plan Local d’Urbanisme ?

Oui, notamment concernant les délibérations du Conseil Municipal. Il sera rappelé que la majeure partie des plans locaux d’urbanisme annulés par le Tribunal administratif le sont car la délibération de prescription (la première délibération d’un point de vue chronologique) n’était pas suffisamment précise quant aux objectifs poursuivis.

Une vigilance renforcée est donc conseillée en matière de convocation des différents conseils municipaux, en matière de rédaction des délibérations ou encore en matière de publicité.

  • Les phases de concertation avec le public et d’enquête publique sont-elles identiques lors des procédures d’élaboration/révision du Plan Local d’Urbanisme ?

Non, la phase de concertation avec le public a lieu avant l’arrêt du projet par le Conseil municipal, c’est-à-dire pendant la phase d’élaboration du projet de Plan Local d’Urbanisme. Les observations sont formulées directement auprès de la Commune ou de son bureau d’étude qui doit en tirer le bilan et au besoin faire évoluer son projet. Les modalités de la concertation sont librement fixées par l’autorité compétente en matière de Plan Local d’Urbanisme.

La phase d’enquête publique est au contraire particulièrement encadrée par les dispositions du Code de l’environnement. Un commissaire enquêteur ou selon l’importance du projet une commission d’enquête sont désignés par le Tribunal administratif.

Le Commissaire enquêteur est en charge de lister les observations  sur le Plan Local d’Urbanisme formulées par le public, il sollicite l’avis de la commune sur ces dernières et rédige alors son rapport et ses conclusions motivées sur le projet arrêté.

En fonction de ses conclusions, le projet d’élaboration/révision du Plan Local d’Urbanisme  arrêté initialement par la commune peut évoluer.

  • Le Plan Local d’Urbanisme vient d’être approuvé

Quel est le délai de recours contentieux contre le Plan Local d’Urbanisme approuvé ? Le délai de recours à l’encontre de la délibération d’approbation du plan local d’urbanisme est de deux mois à compter de l’affichage et de la publication de cette dernière.

  • Qui peut contester le Plan Local d’Urbanisme ?

Le Préfet, toute association locale dont l’objet est suffisamment précis et tout administré qui démontre un intérêt à agir peut contester la délibération d’approbation du Plan Local d’Urbanisme et plus largement le Plan Local d’Urbanisme dans son ensemble.

Le Préfet peut pour cela former un recours gracieux pour demander à la commune de retirer la délibération qu’il considère illégale et/ou saisir le Tribunal administratif d’une demande d’annulation du Plan Local d’Urbanisme PLU.

  • Comment se défendre contre une demande d’annulation du Plan Local d’Urbanisme PLU?

En cas de recours gracieux ou de saisine du Tribunal administratif pour obtenir l’’annulation du Plan Local d’Urbanisme PLU, il appartient à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunal compétent de se défendre.

Il doit pour cela présenter un ou des mémoires écrits devant le Juge administratif en produisant l’ensemble des raisonnements et pièces nécessaires pour apporter une contradiction juridique et factuelle à l’argumentaire développé par le ou les requérants.

  • Que faire en cas de vice évident du Plan Local d’Urbanisme PLU ?

S’il ressort du recours gracieux et/ou de la requête contentieuse que le Plan Local d’Urbanisme est affecté d’une illégalité évidente, il est conseillé à l’autorité compétente d’en tirer les conséquences en se lançant au besoin immédiatement dans une nouvelle procédure d’élaboration et/ou de révision du Plan Local d’Urbanisme PLU.

Chaque situation du Plan Local d’Urbanisme PLU étant particulière, une analyse précise doit précéder la mise en place d’une stratégie protectrice des intérêts de la commune.

  • Que se passe-t-il en cas d’annulation du Plan Local d’Urbanisme PLU?

Si le Plan Local d’Urbanisme PLU est annulé par le Tribunal Administratif, le document de planification immédiatement antérieur revient en vigueur (par exemple, le PLU précédent ou encore le Plan d’Occupation des Sols POS).

En l’absence, d’un tel document antérieur, c’est le règlement national d’urbanisme qui trouvera à s’appliquer et chaque autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable…) devra faire l’objet d’un avis conforme du Préfet pour être délivrée.

  • Le Plan Local d’Urbanisme PLU a été approuvé il y a plus de 2 mois

  • Le Plan Local d’Urbanisme PLU est-il définitivement en vigueur ?

Oui et non. Si plus de deux mois se sont écoulés après l’affichage et la publication de la délibération d’approbation, le Plan Local d’Urbanisme PLU ne peut plus faire l’objet de contentieux par voie d’action.

Le Plan Local d’Urbanisme PLU  peut toutefois faire l’objet d’une demande d’abrogation ou être écarté par l’application de l’exception d’illégalité à l’occasion d’un contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme ou du refus d’une telle autorisation

La sécurisation maximale du Plan Local d’Urbanisme PLU  est donc indispensable.

  • Comment  faire évoluer le Plan Local d’Urbanisme PLU ?

Une fois approuvé, le Plan Local d’Urbanisme PLU peut faire l’objet de mises à jour, de modifications et/ou de révisions en fonction de l’importance des changements envisagés.

Ces changements du Plan Local d’Urbanisme PLU  se feront à l’initiative de la commune ou de l’établissement public compétent et devront eux-mêmes suivre une procédure stricte sous peine de possible remise en cause.

RETEX AVOCATS sait déterminer et anticiper les risques et les enjeux liés à la contestation d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Son expérience vous permet de bénéficier de conseils pertinents et d’une défense optimale.

Les dernières réformes de l’urbanisme (lois Grenelle, Alur…) vont dans le sens de la densification urbaine, de la limitation de la consommation d’espaces agricoles et en conséquence de la limitation des droits à construire.

Les acteurs locaux compétents en manière d’urbanisme doivent intégrer ces orientations générales dans leurs documents de planifications (Schéma de cohérence territoriale, Plan Local d’Urbanisme PLU).

Chaque révision de Plan Local d’Urbanisme PLU entraine la suppression de surface constructible.

Les impacts financiers sont donc conséquents et les Plans Locaux d’Urbanisme PLU de plus en plus contestés devant le Juge administratif.

RETEX AVOCATS sait déterminer après précision les axes de contestation des documents de planification et les procédures à mettre en œuvre pour atteindre vos objectifs.

  • Le document de planification a été approuvé il y a moins de deux mois

  • Pourquoi contester un document de planification ?

Le document de planification, notamment s’il s’agit d’un Plan Local d’Urbanisme PLU, fige les droits à construire jusqu’à sa modification/révision ou jusqu’à son annulation. Si le Plan Local d’Urbanisme PLU tel qu’il a été approuvé ne prend pas suffisamment en compte les intérêts que vous défendez (environnementaux, économiques ou sociaux), vous devez contester le Plan Local d’Urbanisme PLU en soulevant des moyens d’illégalités externes et internes.

  • Comment récupérer les documents utiles à la contestation du Plan Local d’Urbanisme PLU ?

Les documents liés à la procédure d’élaboration ou de révision du Plan Local d’Urbanisme PLU sont des documents communicables. Il appartient à la commune ou à l’établissement public compétent de les mettre à la disposition du public.

En cas d’obstruction des élus et/ou des services municipaux pour obtenir ces documents utiles à la contestation du Plan Local d’Urbanisme PLU, il convient de saisir la commission d’accès aux documents administratifs (CADA).

  • Comment contester un document de planification?

Dans les deux mois de la délibération d’approbation, il est possible de former un recours gracieux auprès de la commune ou de l’établissement public compétent pour demander le retrait du document de planification.

Face à un refus ou au silence de l’Administration pendant plus de deux mois, il convient de saisir directement le Tribunal administratif d’une demande d’annulation du  document de planification.

  • Que puis-je obtenir si j’ai gain de cause sur le document de planification du Plan Local d’Urbanisme PLU?

Le Tribunal administratif statuera à l’issue d’une procédure écrite qui peut durer 1 à 2 ans selon les Juridictions. En cas d’annulation du Plan Local d’Urbanisme PLU, le document de planification immédiatement antérieur revient en vigueur (par exemple, le Plan Local d’Urbanisme PLU précédent ou encore le Plan d’Occupation des Sols POS).

En l’absence d’un tel document antérieur, c’est le règlement national d’urbanisme qui trouvera à s’appliquer et chaque autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable…) devra faire l’objet d’un avis conforme du Préfet pour être délivrée.

  • Le document de planification a été approuvé il y a plus de deux mois

  • Comment puis-je savoir si le document de planification  a fait l’objet d’un recours ?

En pratique, il est tout à fait possible de questionner tant la commune ou l’établissement public compétent que le Tribunal administratif territorialement compétent pour savoir si le document de planification  a fait l’objet d’un recours.

  • Le document de planification est-il définitivement figé ?

Non, le document de planification  peut faire l’objet de mises à jour, modification et révision permettant d’intégrer certains changements en fonction de leur importance.

Ces changements du document de planification  se feront à l’initiative de la commune ou de l’établissement public compétent et devront eux-mêmes suivre une procédure stricte sous peine de possible remise en cause.

  • Puis-je encore contester le document de planification ?

Oui, même si un recours direct contre la délibération d’approbation du document de planification n’est plus possible, le document de planification  peut toutefois faire l’objet d’une demande d’abrogation ou être écarté par l’application de l’exception d’illégalité à l’occasion d’un contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme.

  • Que puis-je obtenir si le Juge suit mon raisonnement sur le document de planification ?

Dans le premier cas, le Tribunal administratif peut contraindre la commune ou l’établissement public compétent à abroger, c’est-à-dire d’effacer pour l’avenir le document de planification ; ce document de planification n’étant dès lors plus opposable aux autorisations d’urbanisme.

Dans le second cas, le Tribunal administratif peut constater l’illégalité du document de planification et écarter l’application du document de planification au cas présent dont il est saisi. L’autorisation d’urbanisme doit donc être délivrée ou refusée sur le fondement du document de planification antérieurement en vigueur.

RETEX AVOCATS met son savoir faire au service de vos intérêts. Sa vision constructive et globale permet de mettre tout en œuvre pour atteindre les objectifs fixés.

Les règles d’urbanisme qu’elles soient issues des Plans Locaux d’Urbanisme PLU ou des Plans de Prévention des Risques visent à organiser l’aménagement coordonné et sécurisé de l’espace.

Face à des contraintes de plus en plus fortes, certains propriétaires fonciers sont tentés de s’exonérer totalement de ces dernières.

Dans ce cadre, il appartient principalement à la commune ou à l’établissement public compétent de veiller au respect des règles d’urbanisme applicable sur le territoire de sa commune.

RETEX AVOCATS vous accompagne dans les différentes démarches et procédures à mettre en œuvre.

  • J’ai connaissance d’une construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme

  • Que dois-je faire en tant que Maire informé d’une construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme?

Construire et aménager sans autorisation alors que le Code de l’urbanisme en exige une, ou encore construire et aménager de manière non conforme à une autorisation d’urbanisme constituent des délits pénaux susceptibles de poursuites devant le Tribunal correctionnel.

Dès lors que le Maire est informé de ce délit de construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme, il lui appartient de venir dresser procès-verbal de la situation d’infraction.

De la qualité du procès-verbal initial dépend la suite de la procédure contre la construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme.

Ce procès-verbal doit être transmis sans délais au Ministère Public.

  • Quels sont les risques de la procédure contre la construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme ?

Du fait de sa connaissance de telles infractions, un Maire se rend complice de l’infraction et peut donc être également poursuivi, s’il ne vient pas dresser procès-verbal.

Outre les risques purement juridiques, les impacts politiques d’un certain laxisme sur les constructions sans autorisation ou non conformes à une autorisation d’urbanisme doivent être également pris en compte.

  • Quels sont les délais de la procédure contre la construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme ?

L’infraction de construction sans autorisation ou non conforme à une autorisation d’urbanisme   doit être poursuivie dans les 3 ans de sa réalisation. On considère que le point de départ de ce délai est constitué par l’achèvement des travaux.

  • La Commune a pris l’initiative de veiller au respect des règles d’urbanisme

  • Que se passe-t-il en cas de convocation devant le Tribunal correctionnel au sujet du respect des règles d’urbanisme?

Si le Procureur de la République décide de poursuivre l’auteur de l’infraction pour absence de respect des règles d’urbanisme devant le Tribunal correctionnel, la Commune doit normalement en être informée.

Il appartient alors à la Commune de consulter le dossier pénal en possession du Tribunal et de se constituer partie civile pour faire valoir ses intérêts.

Le Procureur de la République est seul juge de l’opportunité des poursuites pénales pour absence de respect des règles d’urbanisme devant le Tribunal correctionnel et face à l’encombrement de certains Tribunaux, de telles actions sont tardivement engagées.

  • La Commune bénéficie-t-elle de procédure alternative aux poursuites pénales ?

Oui, le Code de l’urbanisme prévoit une action purement civile qui se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme PLU peut saisir le Tribunal de Grande Instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée, en méconnaissance de cette autorisation.

Fort d’une équipe pluridisciplinaire maitrisant les différentes procédures, RETEX AVOCATS met son expérience à votre disposition pour faire respecter les règles d’urbanisme sur le territoire communal.

Les réformes de l’urbanisme (lois Grenelle, Alur…) vont dans le sens de la densification urbaine, de la limitation de la consommation d’espaces agricoles et en conséquence de la limitation des droits à construire.

Dans ces conditions, les projets ont parfois tendance à privilégier l’aspect économique plutôt que l’aspect qualitatif.

RETEX AVOCATS vous accompagne dans les différentes démarches et procédures à mettre en œuvre en fixant de concert les objectifs à atteindre.

  • Un panneau de permis de construire et/ou d’aménager est affiché sur la parcelle voisine

  • Comment connaitre le projet autorisé à partir du  panneau de permis de construire et/ou d’aménager affiché?

Les documents liés à une autorisation d’urbanisme ayant fait l’objet d’une décision sont communicables à toute personne qui en fait la demande. Il appartient à la Commune ou à l’établissement public compétent de mettre les documents liés à une autorisation d’urbanisme à la disposition du public.

En cas d’obstruction des élus et/ou des services municipaux, il convient de saisir la commission d’accès aux documents administratifs (CADA).

  • Puis-je contester le permis de construire et/ou d’aménager affiché sur la parcelle voisine ?

Oui, tout permis de construire, permis d’aménager ou déclaration de travaux peut faire l’objet d’un recours gracieux et/ou d’un recours contentieux.

Le requérant devra au préalable s’assurer de son intérêt à agir au regard de la restriction opérée par le Code de l’urbanisme (la qualité de voisin ne suffit plus, il faut démontrer que le projet aura des conséquences sur ses conditions d’occupation).

En outre, le Code de l’urbanisme impose d’adresser copie à l’autorité instructrice et au pétitionnaire d’un recours gracieux et de la requête contentieuse.

  • Dans quels délais contester le permis de construire et/ou d’aménager affiché sur la parcelle voisine ?

Le recours gracieux ou le recours contentieux contre le permis de construire et/ou d’aménager affiché sur la parcelle voisine doit être réalisé dans les deux mois qui suivent le premier jour d’affichage sur le terrain.

Une fois ce délai dépassé et en présence d’un affichage réglementaire, le permis est dit purgé de tous recours.

  • Comment faire suspendre l’exécution des travaux affichés sur la parcelle voisine?

En présence d’un début d’exécution des travaux, il convient de saisir le Tribunal administratif d’une procédure de référé suspension. Le juge convoquera les parties habituellement sous trois semaines et rendra sa décision dans le délai d’un mois.

Il pourra décider de suspendre la réalisation des travaux.

Selon les situations le recours au juge civil est également envisageable.

  • Le projet me semble conforme au Plan Local d’Urbanisme PLU  mais crée des vues sur ma parcelle

  • Que puis-je faire si les travaux affichés sur la parcelle voisine créent des vues sur ma parcelle?

Une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager…) est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Ce qui signifie que l’autorité qui la délivre se contente de vérifier que le projet est conforme aux documents d’urbanisme (PLU, Plan de prévention des risques…).

Dans ces conditions et même en présence d’une autorisation valable purgée de tous recours, un voisin s’estimant lésé par le projet (modification d’une servitude en sa défaveur, création de vues sur son fonds…) pourra faire valoir ses droits.

  • Quel juge saisir si les travaux affichés sur la parcelle voisine crée des vues sur ma parcelle?

Le juge civil et plus précisément le Tribunal de Grande Instance éventuellement saisi en référé sera compétent pour ordonner la cessation de ces troubles ou encore l’indemnisation des préjudices subis du fait des vues sur ma parcelle.

  • Des discussions ont eu lieu entre le porteur du projet, la commune et les requérants

  • Comment concrétiser un éventuel accord ?

Le Code de l’urbanisme prévoit désormais expressément la possibilité de conclure une transaction entre pétitionnaire et requérant.

  • Quelle est la validité d’un tel accord entre pétitionnaire et requérant?

Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au Juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.

Fort d’une vision globale des différentes problématiques en matière d’urbanisme et de construction, RETEX AVOCATS est à vos côtés pour préserver la qualité de votre environnement.


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