Expropriation

Communes, Communautés de communes, Communautés d’agglomération, Départements, Régions… sont parfois appelés à mener des projets nécessitant le recours à la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

S’agissant d’une procédure de cession forcée d’un bien, la loi et le règlement encadrent strictement cette dernière. Face à ce qu’il considère comme une dépossession forcée, les Administrés sont parfois particulièrement procéduriers.

Il convient donc de sécuriser pleinement une telle opération d’utilité publique, RETEX AVOCATS vous accompagne dans cette démarche.

  • Un projet est en cours sur la Commune

  • Dans quels cas recourir à l’expropriation ?

L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.
Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité.

Plus concrètement, l’expropriation est mise en œuvre pour réaliser des projets d’utilité publique nécessitant la maitrise foncière de la zone concernée.

Pour les opérations d’utilité publique restreinte, une acquisition purement amiable de la maitrise foncière peut être conseillée.

  • Quelles sont les étapes de la procédure d’expropriation ?

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit plusieurs phases distinctes pour que la procédure soit menée à son terme.

Une phase qualifiée d’administrative conduit à la déclaration d’utilité publique et à la cessibilité des parcelles.

Une phase qualifiée de judiciaire conduit au transfert de propriété et à l’indemnisation de l’exproprié.

  • L’utilité publique a été déclarée par arrêté Préfectoral

  • Sous quel délai doit être mise en œuvre la procédure d’expropriation ?

L’acte déclarant l’utilité publique précise le délai accordé pour réaliser l’expropriation. Il ne peut excéder cinq ans. Un acte pris dans la même forme peut proroger une fois les effets de la déclaration d’utilité publique pour une durée au plus égale à la durée initialement fixée, lorsque celle-ci n’est pas supérieure à cinq ans.

  • Des discussions amiables sont-elles possibles dans le cadre d’une expropriation?

Même lorsque l’utilité publique a été déclarée et l’arrêté de cessibilité notifié, des discussions amiables entre expropriant et exproprié peuvent avoir lieu évitant ainsi d’avoir recours au juge de l’expropriation pour transférer la propriété et/ou pour fixer le montant des indemnités.

  • Comment est fixée l’indemnité d’expropriation ?

Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Maitrisant les risques et les enjeux de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, RETEX AVOCATS vous accompagne, vous conseille et vous défend.

Que l’on soit exproprié ou expropriant, il est toujours préférable d’avoir recours à une négociation amiable plutôt que de s’en remettre à l’aléa judiciaire.

RETEX AVOCATS vous conseille, optimise et sécurise vos discussions.

  • La discussion n’est pas encore engagée

  • Quand engager des discussions en cas d’expropriation ?

A tout moment de la procédure. Qu’elle intervienne avant le lancement de la procédure d’utilité publique, avant ou après la notification de l’arrêté de cessibilité ou même après l’ordonnance d’expropriation, les parties ont toujours intérêt à s’en remettre à un accord amiable négocié.

  • Qui doit prendre l’initiative des discussions en cas d’expropriation ?

Selon les situations et des intérêts de chacun, l’expropriant peut prendre l’initiative de la discussion le plus en amont possible. Concernant des opérations de taille restreinte, les acquisitions peuvent éventuellement toutes être menées à l’amiable et de gré à gré en se dispensant totalement de la procédure d’expropriation d’utilité publique.

En l’absence de contact et selon les informations dont il dispose, l’exproprié peut également prendre l’initiative d’aller négocier la cession de son bien dans les meilleures conditions avec l’expropriant.

  • Sur quelles bases négocier une expropriation ?

Il convient d’avoir à l’esprit que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’expropriant ne peut toutefois pas s’éloigner de manière démesurée de l’avis du Service des Domaines.

Ce dernier constitue régulièrement la base des négociations. En fonction des enjeux, une expertise privée peut être réalisée.

  • La discussion est en cours en cas d’expropriation 

  • A quoi peuvent aboutir des discussions en cas d’expropriation ?

Idéalement les discussions menées lors d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique aboutissent à un accord des parties concernant le montant des indemnités principales et accessoires et concernant les modalités de sortie et de prise de possession du bien.

  • Quelles sont les marges de manœuvre des discussions en cas d’expropriation?

S’agissant des biens immobiliers, l’expropriant ne peut pas s’éloigner de manière démesurée de l’avis rendu par le Service de domaines sur le prix du bien en question.

Les discussions peuvent plus librement porter sur le montant des indemnités accessoires sans toutefois pouvoir constituer une libéralité au profit de l’exproprié.

  • Comment formaliser un accord au sujet de l’expropriation?

En fonction du stade de la procédure auquel il intervient, l’accord des parties peut être formalisé par un acte authentique ou administratif classique complété au besoin d’un protocole d’accord transactionnel.

Il peut également faire l’objet d’un acte d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation.

Concrètement, ces actes doivent reprendre l’accord des parties et leurs concessions respectives. L’attention est attirée sur la rédaction de tels actes qui nécessitent d’anticiper et de régler au mieux les difficultés futures qui pourraient se faire jour.

RETEX AVOCATS met à votre disposition son expérience et son savoir faire pour optimiser les indemnités d’expropriation auxquelles vous avez droit. Une fois négociées, RETEX AVOCATS sécurise le versement des indemnités d’expropriation et vous accompagne jusqu’au complet paiement.

Que ce soient pour des motifs purement personnels, environnementaux ou financiers, certaines situations nécessitent une contestation ferme de l’ensemble de la procédure et un refus de se voir exproprié.

Maitrisant les différentes procédures civiles et administratives, RETEX AVOCATS vous accompagne et vous défend face à l’expropriant.

  • La procédure vient d’être lancée par délibération de l’organe délibérant

  • Quel acte contester ?

Tous les actes faisant griefs, c’est-à-dire principalement la déclaration d’utilité publique, l’arrêté de cessibilité ou encore l’ordonnance d’expropriation peuvent être contestés dans le cadre d’une expropriation.

Il convient de veiller à la récupération de l’ensemble des actes de procédure (avis d’enquête publique…) tout au long du déroulement.

Une intervention lors de l’enquête publique auprès du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête est également fortement conseillée.

  • Dans quels délais contester la déclaration d’utilité publique, l’arrêté de cessibilité ou encore l’ordonnance d’expropriation?

Il convient d’être particulièrement vigilant sur les délais de contestation d’une expropriation. En effet, les délais sont différents selon l’acte ou la décision contestée.

Ainsi, la décision d’utilité publique doit être contestée dans les deux mois de sa publicité et de son affichage ; l’arrêté de cessibilité doit être contesté dans les deux mois de sa notification ; et l’ordonnance d’expropriation peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation dans le mois qui suit sa signification.

  • Un arrêté de cessibilité vient de m’être notifié

  • Puis-je encore agir après l’arrêté de cessibilité ?

Oui, l’action à l’encontre de l’arrêté de cessibilité doit être engagée dans les deux mois de sa notification. Une fois ce délai passé, il sera trop tard pour agir.

A l’occasion de la demande d’annulation de l’arrêté de cessibilité, il est possible d’arguer de l’illégalité de la décision d’utilité publique sur laquelle il se fonde, c’est le mécanisme de l’exception d’illégalité qui est alors mis en œuvre.

  • Le Tribunal peut-il annuler l’arrêté de cessibilité ?

Le Tribunal administratif s’il est saisi d’un recours contre l’arrêté de cessibilité notamment au moyen de l’illégalité de la déclaration d’utilité publique pourra annuler ce dernier et ainsi remettre en cause l’ensemble de la procédure.

Il appartiendra alors à chaque acteur de tirer les conséquences qui s’imposent sur les suites à donner.

  • J’ai été exproprié mais les travaux ne débutent pas

  • Que faire si les travaux ne débutent pas après une expropriation?

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit les droits des expropriés après l’expropriation et notamment un droit de rétrocession.

Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique.

  • Quelles sont les conséquences ?

L’estimation de la valeur de vente des immeubles dont la rétrocession est demandée est faite en suivant les mêmes règles que pour l’expropriation.

A peine de déchéance, le contrat de rachat est signé et le prix payé dans le mois de sa fixation, soit à l’amiable, soit par décision de justice.

Fort d’une équipe pluridisciplinaire, RETEX AVOCATS sait mener les différentes procédures utiles pour contester les différentes étapes d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.


Ces publications ont valeur d’information générale et ne sauront se substituer à une consultation juridique à jour de l’évolution des textes et jurisprudences applicables.
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