Cautions et Contentieux

Votre famille souhaite louer un logement mais son propriétaire lui réclame une caution ou vous avez donné votre caution à la banque. L’engagement de caution est un acte qui vous engage à différents niveaux, selon le type d’acte signé. Donner sa caution, c’est s’engager à payer à la place du locataire (si vous êtes caution d’un bail) ou à la place de l’emprunteur (si vous avez donné caution à la banque). RETEX AVOCATS vous conseille et vous assiste en votre qualité de caution.

  • Peut-on « faire sauter » la caution ?

Il existe de nombreuses décisions de tribunaux qui permettent de contester les engagements de caution ou au moins de négocier le principe, le montant et les délais de paiement.

La caution doit être solvable (c’est-à-dire avoir suffisamment de biens personnels pour pouvoir payer les dettes) et l’acte de cautionnement doit être écrit et faire état de toutes les sommes (en chiffres et en lettres).

  • Quels sont les différents types de caution ?

La caution peut être simple, auquel cas vous pourrez bénéficier du « bénéfice de discussion ». La banque impayée (pour une caution bancaire) ou le propriétaire impayé (pour les cautions de baux) devra alors commencer par poursuivre le débiteur principal (emprunteur ou locataire selon le cas) avant la caution. Et c’est seulement si le débiteur est insolvable et que les poursuites n’ont rien donné que le propriétaire pourra alors se retourner contre la caution. C’est pour cela qu’il faut bien faire attention de ne pas signer de clause qui conduirait à renoncer à ce « bénéfice de discussion ».

La caution peut également être solidaire, auquel cas vous serez engagé au même titre que la personne que vous cautionnez. En cas d’impayé, le créancier pourra à son choix s’adresser soit à l’un soit à l’autre. Vous pouvez être poursuivi pour toute la dette dont le débiteur est redevable, dans la limite des sommes pour lesquelles vous vous êtes engagé. S’il y a plusieurs cautions, chaque caution peut être poursuivie pour l’ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.

  • Ai-je un recours contre le débiteur pour lequel je me suis porté caution ?

Vous bénéficiez ensuite d’une action contre le débiteur, c’est à dire que vous pouvez engager les mêmes actions que le créancier a engagé à votre encontre dans le but de recouvrer les sommes déboursées.

RETEX AVOCATS met à votre disposition une équipe expérimentée pour vous assister dans ce contentieux qui peut engendrer de lourdes conséquences financières.

Vous souhaitez recouvrer les sommes d’argent que vous avez prêtées mais que vous ne parvenez pas à vous faire rembourser. RETEX AVOCATS met à votre disposition son savoir faire des litiges financiers.

  • Dois-je établir une reconnaissance de dette ?

Vous comptez prêter une somme d’argent assez importante à l’un de vos proches. Bien que ce prêt ait été consenti à titre amical, vous avez intérêt à lui faire signer une reconnaissance de dette, pour vous prémunir contre l’éventuelle insolvabilité, voire la mauvaise foi ultérieure, de votre emprunteur. En effet, à défaut de preuve écrite, les sommes prêtées seront présumées avoir été données.

La reconnaissance de dette doit être écrite de la main de l’emprunteur, ou a minima, si vous l’avez rédigée sur ordinateur, le montant de la somme empruntée en chiffres et en lettres. Outre son identité et celle du prêteur, il doit inscrire le montant du prêt en chiffres et en lettres, puis la dater et la signer. Il est conseillé d’en établir deux exemplaires, un pour le prêteur et l’autre pour l’emprunteur.

L’acte peut ou non mentionner les modalités du remboursement (montants, périodicité, date limite du remboursement, etc.). Lorsque ces modalités ont été convenues de façon précise d’un commun accord, mieux vaut les inscrire. Ainsi, si par la suite, elles ne sont pas respectées, votre position devant les tribunaux s’en trouvera renforcée.

  • Devant quel tribunal puis-je réclamer les sommes qui me sont dues ?

Pour toutes les sommes inférieures à 10.000 €, il convient de saisir le Tribunal d’instance, par assignation ou déclaration au greffe. Le Tribunal d’instance géographiquement compétent est en principe celui du lieu du domicile du défendeur ou du siège social de l’entreprise qui vous doit de l’argent. Les délais de procédure sont en principe compris entre 6 mois et une année.

Pour les sommes supérieures à 10.000 €, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent. L’Avocat devient obligatoire et la procédure plus longue puisque le Tribunal impose une instruction et des audiences intermédiaires de mise en état.

La preuve doit alors être écrite (devis, commande, facture, etc), d’où la nécessité de rédiger une reconnaissance de dette ou de formuler vos réclamations par écrit.

RETEX AVOCATS vous assiste et vous conseille dans cette procédure longue et rigoureuse.

Si c’est toujours satisfaisant d’obtenir gain de cause devant une juridiction, encore faut-il pouvoir faire exécuter cette décision et se faire régler les sommes qui nous sont dues. Mais ce n’est pas toujours facile et le recours à un Huissier de justice est souvent nécessaire. RETEX AVOCATS, à vos côtés, vous assiste dans cette procédure de recouvrement longue et compliquée.

  • Pourquoi dois-je notifier la décision à mon adversaire ?

Au préalable, l’Avocat va interroger son Confrère sur la volonté de son client de faire appel de la décision ou d’exécuter volontairement la décision. A défaut, le jugement devra alors être notifié à la partie adverse, par acte d’Huissier de justice, pour le rendre officiel et faire courir les délais de recours.

  • Quels sont les effets de l’appel ?

En principe, l’appel a un effet dit « suspensif », ce qui signifie que l’on ne peut faire exécuter le jugement, en attendant que la Cour d’appel rende sa décision, ce qui peut être long (1,5 an à 2 années).

Parfois, l’exécution provisoire est automatique, ce qui signifie que l’on peut toujours faire exécuter le jugement même si l’adversaire a fait appel. C’est principalement le cas des ordonnances de référé et des ordonnances du bureau de conciliation au Conseil des Prud’hommes. Dans d’autres cas, l’exécution provisoire est ordonnée par le juge, de sa propre initiative ou suite à la demande d’une partie.

  • Comment faire exécuter le jugement ?

Muni de tous ces éléments, l’Huissier procède alors à un commandement de payer, autrement dit il rédige un acte enjoignant à l’adversaire de payer. L’Huissier va alors enquêter sur les éléments de solvabilité de la personne poursuivie, afin de l’obliger à payer. Il faut toutefois savoir que vous devrez faire l’avance des frais d’Huissier, qui resteront à votre charge s’il ne parvient pas à faire exécuter la décision de justice.

S’il décide qu’il convient de saisir les rémunérations du débiteur, il faudra rédiger une requête en ce sens devant le Tribunal d’instance du lieu d’habitation du débiteur. Une saisie des comptes bancaires ou des meubles pourra également être tentée. Enfin, l’Huissier peut choisir la saisie immobilière. Mais dans ce cas, les frais seront particulièrement importants et la procédure longue. La créance doit donc en valoir le coup.

  • Combien de temps ai-je pour faire exécuter le jugement ?

L’exécution d’un jugement reste possible pendant 10 ans. Vous avez donc la possibilité de vérifier régulièrement si le débiteur ne revient pas à meilleure fortune pendant cette période.

RETEX AVOCATS vous assistera jusqu’au paiement des sommes qui vous sont dues et mettra en place l’ensemble des mesures nécessaires.

Vous devez de l’argent mais ne pouvez financièrement y satisfaire. RETEX AVOCATS vous conseillera sur les mesures à mettre en place et les justificatifs à apporter.

  • Quels délais de paiement peut-on obtenir ?

Si vous allez être condamné à régler une somme d’argent mais que votre situation financière ne vous le permet pas, il vous est possible de solliciter du juge des délais de paiement. L’article 1244-1 du Code civil dispose en effet que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

  • Quelles en seront les conséquences ?

L’octroi de ces délais de paiement permet d’interdire toute saisie sur vos biens.

  • Qui peut obtenir des délais de paiement ?

Seuls les débiteurs malheureux et de bonne foi peuvent prétendre obtenir de tels délais. Le débiteur malheureux est celui qui a des difficultés réelles du fait de circonstances indépendantes de sa volonté (comme par exemple, une personne âgée percevant une faible retraite). Le débiteur de bonne foi est celui qui a démontré, par son attitude, qu’il désirait exécuter le jugement, en faisant son possible pour améliorer sa situation. Tel est le cas d’un débiteur qui tente de vendre son patrimoine immobilier pour régler son dû. En revanche, le débiteur qui ne fait aucune proposition de paiement et tarde abusivement à régler sera considéré comme de mauvaise foi.

  • Que sont les délais de grâce ?

Le délai de grâce permet de différer l’exécution du jugement. Il ne peut être accordé que pour un délai de 2 années. S’il peut être prononcé dans certains cas, comme l’expulsion d’un bail commercial (ce qui n’est pas possible lorsque le bailleur qui ne peut se loger veut reprendre les lieux pour les habiter), il est interdit en matière de dette alimentaire.

Obtenir des délais de paiement permet d’éviter des mesures d’exécution forcée et de saisie. RETEX AVOCATS vous assiste dans l’obtention de ces délais.

Détenir à plusieurs un bien immobilier peut devenir très compliqué, surtout si la situation d’indivision perdure après une succession ou un divorce. En sortir peut alors devenir une nécessité. RETEX AVOCATS met à votre disposition son solide savoir faire pour sortir de cette situation devenue trop compliquée pour perdurer.

  • Qui peut se trouver dans une situation d’indivision ?

C’est le plus souvent un décès qui met les héritiers de facto en indivision sur le patrimoine, tant immobilier que mobilier, laissé par le défunt. C’est également après une rupture conjugale que l’indivision s’impose automatiquement aux époux mariés sous le régime de la communauté pour régir leur patrimoine commun entre le jugement de divorce et le partage. Elle s’applique également aux époux en séparation de biens, aux personnes pacsées ou encore aux concubins, pour les biens qu’ils ont acquis ensemble et ce en proportion de leurs participations financières respectives.

  • Comment sortir de l’indivision ?

La loi offre cette faculté : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Le plus simple est de se rapprocher d’un autre indivisaire afin qu’il vous rachète vos parts. Mais si l’autre indivisaire ne le souhaite pas ou ne détient pas les sommes nécessaires au rachat de vos parts, vous avez aussi la possibilité de céder vos parts à une personne étrangère à l’indivision. Mais l’indivision étant par principe un cercle fermé, souvent familial, l’entrée d’un tiers est encadrée par la loi. Les autres indivisaires bénéficient en effet d’un « droit de préemption » leur permettant d’acquérir la quote-part à la place de l’acheteur proposé. Il faut alors espérer que votre démarche de voir racheter votre quote-part entraîne alors une sortie collective de l’indivision.

L’opération peut se faire à l’amiable devant un Notaire. Mais en cas de désaccord ou de silence de leur part dans un délai de deux mois, les indivisaires majoritaires pourraient alors demander au Tribunal de Grande Instance, avec l’aide d’un Avocat, la vente du bien « par adjudication », c’est-à-dire la vente aux enchères du bien, dans la mesure où « celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

  • Comment évaluer les biens indivis ?

Vous devez d’abord tenter de trouver un terrain d’entente sur la valeur des biens, sachant que tous les biens indivis sont appréciés selon leur valeur réelle au jour du partage. Le mieux est de faire appel à plusieurs évaluations d’agences immobilières et à défaut à un expert judiciaire. Mais engager une procédure judiciaire risque de durer dans le temps et d’avoir un coût important.

  • Peut-on obtenir un sursis à l’indivision ?

Un indivisaire peut, dans certaines circonstances, obtenir du juge des délais pour rester dans l’indivision. S’il obtient gain de cause, le tribunal décidera de surseoir provisoirement au partage. Il faut pour cela justifier que le partage, s’il avait lieu dans l’immédiat, risquerait de porter atteinte à la valeur des biens de l’indivision. Ce serait le cas par exemple s’il intervenait sur une terre agricole devant prochainement devenir constructible, ou un indivisaire réclamant un délai pour reprendre l’entreprise faisant partie de la succession. Dans ces deux cas, le partage peut être différé de deux ans au maximum. Sauf le cas particulier du sursis demandé par le conjoint, éventuellement agissant au nom de ses enfants mineurs, s’agissant du logement, d’une entreprise ou du local professionnel du défunt où le maintien dans l’indivision peut alors être prescrit pour une durée maximale de cinq ans, qui plus est renouvelables jusqu’à la majorité du dernier enfant ou du décès du conjoint survivant. Sortir de l’indivision peut alors devenir interminable…

Pour éviter une situation qui peut devenir insupportable, RETEX AVOCATS met à votre disposition une équipe pluridisciplinaire en droit immobilier et droit de la famille pour sortir rapidement de cette situation.

Votre prêt immobilier continue de courir mais vous risquez de ne pas pouvoir l’honorer car votre locataire ne paie plus ou qu’irrégulièrement son loyer. Il convient de réagir rapidement avant que la dette de votre locataire s’alourdisse. RETEX AVOCATS met à votre disposition son expérience du droit immobilier pour sortir rapidement d’une situation financière dangereuse.

  • Que faire avant d’agir en justice ?

Dans un premier temps, et après 15 jours de retard, il faut envoyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, une lettre de mise en demeure de régler les loyers. Si ce courrier reste sans réponse, il faudra alors faire appel à un Huissier de justice et délivrer au locataire un commandement de payer les arriérés locatifs en visant la clause résolutoire. Ce document est important et sa rédaction doit être vérifiée. Cette démarche doit également être effectuée auprès de la caution, s’il y en a une.

Le locataire aura 2 mois pour régulariser sa situation, à défaut de quoi la clause résolutoire est réputée acquise, c’est-à-dire que le bail se trouvera résilié. Pour autant vous ne pourrez pas expulser votre locataire sans qu’une procédure judiciaire soit menée devant le Tribunal d’Instance.

  • Quelle est la procédure à suivre devant le Tribunal d’instance ?

Si le bail se trouve résilié, il faut encore que le Tribunal d’instance le constate dans un jugement. Il faudra donc rapidement saisir le Tribunal afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, de demander paiement de l’arriéré locatif avec résiliation du bail et expulsion du locataire. En fonction de votre situation, il faudra engager soit une procédure rapide dite en référé ou une procédure plus longue dite au fond. L’audience a lieu, au minimum, deux mois après l’assignation, le temps par les services sociaux de réaliser une enquête financière et sociale sur le locataire. S’il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, le juge peut accorder des délais de paiement.

  • Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

Il faut savoir que cela peut être long notamment en raison de la trêve hivernale que de la procédure d’expulsion elle-même. La trêve hivernale interdit toute expulsion du locataire entre le 1er novembre et le 15 mars de chaque année. Ainsi, même si vous avez obtenu du Tribunal un jugement ordonnant l’expulsion du locataire, vous ne pourrez le faire durant cette période hivernale. Si rien n’interdit d’agir en justice pour obtenir un jugement en expulsion pendant cette période, vous ne pourrez pas demander son application avant le 15 mars.

La trêve hivernale ne concerne toutefois que les locaux d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire, ce qui n’est pas le cas des « squatters ».

Une procédure d’expulsion, si elle n’est pas engagée rapidement après les premiers incidents de paiement, peut durer facilement deux années.

Il est donc indispensable d’obtenir des conseils éclairés sur les différentes procédures à suivre. RETEX AVOCATS met son solide savoir-faire à votre disposition pour vous conseiller et parvenir à la reconnaissance judiciaire de vos droits.

NOTRE AVOCAT DÉDIÉ AUX CAUTIONS ET CONTENTIEUX


Céline CASSEGRAIN


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